עבריתעליית המחירים המתמדת של הנדל”ן בישראל מובילה אותנו שוב ושוב לחפש אלטרנטיבות. אחת האלטרנטיבות שקיימת בשוק מזה זמן רב, הן קבוצות הרכישה.
אז נכון כבר צריך לשלם מע”מ כשקונים קרקע ממנהל מקרקעי ישראל (קנייה של קרקע בבעלות פרטית לא חייבת במע”מ) ומחירי הספקים הם לא מה שהיו פעם, אבל עדיין הילת “העסקה הטובה” משום מה ממשיכה לרחף מעל, ורבים מתחילים בתהליך מבלי להכיר את העלויות, הקשיים והאחריות שאף אחד לא רוצה ליטול על עצמו.
אז מה שיש לנו –
ניקח את הסצנריו הטוב ביותר – אתה ותשעה מחבריך הקרובים רכשתם קרקע / חכרתם מהמנהל, ואפילו התב”ע (תוכנית בניין עיר) מתאימה ואפילו אחד מכם מציע את עצמו לתפקיד המארגן.
מה קורה עכשיו האם התקשרות פשוטה עם הקבלן המבצע, תביא לציון גואל ותקבלו דירה 4.5 חדרים בגבעתיים, 125 מ”ר (+ 15 מ”ר מרפסת) במחיר עלות?
לא כל כך מהר.
- קודם כל חשוב לדעת שכחלק מקבוצת רכישה, הרוכש היחיד אחראי על כל הליך הבניה באופן אישי. אתה חתום על כל ההסכמים עם הספקים וקבלני המשנה וכל הטענות ובכלל זה המשפטיות יובאו אישית נגדך.
אומנם קיימת קבוצה מארגנת אבל ההסכמים והאחריות מוטלת אישית.
התלות בין הגורמים השונים החל מהקבלן המבצע וכלה בנציגות הדיירים גבוהה מאוד. והשותף הבודד שבדרך כלל ניטלת ממנו יכולת ההחלטה (כי בשביל זה יש נציגות רוכשים שמחליטה בשביל כולם) נושא בכל האחריות במקרה שאחד מהשותפים או הספקים לא עומד בהתחייבויותיו.
לנציגות עצמה אגב, אין שום אחריות מיוחדת והם אף פוטרים עצמם מאחריות זו באופן חוזי.
בהקשר הזה כדאי לזכור שהערכת העלויות כפי שהיא באה לידי ביטוי בדו”ח אפס (הדו”ח הראשוני) אינה מדויקת בלשון המעטה ובמקרה הטוב קיים פער של כ- 30% בין הצפוי לקיים.
לכן עדיף לא להיכנס לפרויקט של קבוצת רכישה אם הכסף מספיק בדיוק.
- סוגיה נוספת שרבים לא מכירים בתחום קניית הנדל”ן המשותפת היא ההכרח לפתוח קו אשראי בבנק מלווה.
למה הכוונה?
גם אם לא תכננת לקחת משכנתא – כעת אתה חייב. ולא רק שאתה חייב, אפשרות הבחירה נלקחת ממך יחד עם יכולת המיקוח.
יותר מכך הפורמט הנ”ל מאפשר לנציגות שמנהלת את קבוצת הרכישה לקחת כספים מהרוכש היחיד כדי להשלים את הבנייה (אם לדוגמא נוצר מצב שהרוכשים האחרים אינם עומדים בהתחייבויותיהם).
בקבוצת רכישה עם ישראל ערבים זה לזה – הרבה יותר משהיו רוצים…
- וסוגיה אחרונה לפוסט זה, חוק המכר אינו חל על קבוצות רכישה שהדין מתייחס אליהן כבנייה עצמית ובהקשר הזה חשוב להבין שגם הליווי הבנקאי לא מספק ערבויות לפי חוק המכר לרוכשים וגם הקבלן המבצע אינו מחייב לעמוד בסטנדרטים של החוק. קחו בחשבון כשכורתים הסכם עם הקבלן שיתחייב חוזית לתנאי חוק המכר, אחרת לא בטוח שתהיה לכם דירה להיכנס אליה…