אם חשבתם שלקנות מקבלן זה כאב ראש, קניית דירה יד שנייה בטוח לא תוסיף לכם אריכות ימים. לנוחותכם אספתי מספר do’s & dont’s מהפרקטיקה שחלילה לא תגיעו למצבם של הזוג קזייב המתואר בכתבה למטה…

1.נדלקתם על דירה – תבדקו אותה. אל תקנו דירה שראיתם אותה פעם אחת בשעות הערב. תבואו מספר פעמים, בשעות שונות עם כל בני המשפחה. עשר עיניים עדיפות על שתיים. דברו עם השכנים, שיספרו לכם קצת. אל תרגישו לא נעים, תזיזו רהיטים,תרימו הכל ואחרי שתעשו את זה אם הבניין בן יותר מעשור תזמינו אנשי מקצוע. תזכרו הדירה נקנית as -is כלומר כל מה שלא שמתם לב אליו לפני החתימה – אבוד. אתם לוקחים רכב שערכו 60 אלף לטסט אבל דירה במיליון וחצי לא?

ההוצאות הקטנות האלו יחסכו לכם הרבה כסף אחר כך. להחליף מזגן מיני מרכזי עולה בסביבות ה-15000 ₪

2. רישום בטאבו – למה זה טוב?

מבלי להיכנס להסברים ארוכים בדבר סוגי הקרקעות השונים הקיימים בישראל להלן הסבר קצר ממה כדאי להימנע.

בגדול בישראל יש שני סוגי קרקעות – בבעלות פרטית או בבעלות של מדינת ישראל / רשות הפיתוח / מנהל מקרקעי ישראל (לעניינינו הכל אותו הדבר).

כשאתם רוכשים דירה הנמצאת על קרקע פרטית , המוכרים רשומים כבעלים וקרוב לודאי שיתאפשר הרישום שלכם כבעלים של הנכס. זה הדבר הכי טוב שיכול לקרות.

כשאתם קונים את הסוג השני יש מספר אופציות:

א. הבעלות של המנהל אבל קיימים הסכמי חכירה ל-98 שנים (49 + 49) או ל999 שנים (חכירה לדורות) והמעמד הזה מאוד דומה לבעלות. ניתן לרשום הערת אזהרה והקונים נרשמים כחוכרים.

במקרה כזה גם המנהל לא יטריד אתכם כי הסכם החכירה ארוך טווח וגם אתם מקבלים בעלות קניינית בנכס – הדירה מועברת על שמכם במרשם המקרקעין וזה מוסיף רבות גם לערך הדירה וגם מחזק את הזכויות שלכם בה מול חלילה עסקאות נוגדות.

ב. הסוג השני לגביו אני ממליצה לחשוב 20 פעם, ואם ניתן להימנע אז להימנע, הוא כשכל מה שרשום בנסח טאבו הוא רשות הפיתוח או מדינת ישראל או המנהל בלא שניתנה זכות חכירה או שהזכות ניתנה ל49 שנה בלבד.

במקרה הראשון לא ניתן אפילו לרשום הערת אזהרה והזכויות שלכם יהיו רשומות במקרה הטוב במנהל בלבד. בהצלחה עם זה. קשה למכור דירות כאלו מחירן נמוך יותר ומשקף את העובדה כי אינן מאפשרות העברתה של זכות קניינית. כל עורך דין בר דעת המתמחה בנדל”ן ימליץ לכם לא להכניס ראש בריא למיטה חולה.

יותר מזה לא כל בנק יתן לכם משכנתא כשהוא לא יכול לרשום הערת אזהרה אלא רק משכון או יעביר אתכם שבעה מדורי גיהנום לפני שיאפשר. ובשלב הזה אתם כבר מחוייבים בהסכם מול המוכרים…

במקרה השני מדובר בשכירות קצרת טווח מהמנהל – 49 שנה (ותזכרו שהשכירות הזאת התחילה כשהקבלן חתם על ההסכם והיא מתקרבת לסיומה) מה שיוביל בהכרח לחתימה חדשה מול המנהל. אל תכנסו לזה. במציאות בישראל תמיד חושבים מאיפה לקחת מיסים וזה עוד אחד מהמקומות שלא מוותרים עליהם. לקבל יום אחד מכתב התראה שהחוב שלכם למנהל עומד על 50,000 ש”ח וזאת התראה אחרונה לפני בית משפט, לא נעים.